Jak se daní příjmy z pronájmu?

Kdo musí příjmy z pronájmu nemovitosti danit? Jaké výdaje můžete uplatnit?

Pokud jste zaměstnanec nebo pokud máte hlavní zdroj příjmu z podnikání, pronajímáte nemovitost a z pronájmu máte příjmy vyšší než 20 000 Kč, musíte podat daňové přiznání. Pokud nejste zaměstnaní ani OSVČ nemusíte podávat daňové přiznání do 50 000 Kč. Pokud je nemovitost ve společném jmění manželů, příjem z nájmu daní pouze jeden z manželů. Stejně tak to funguje v případě více majitelů, stačí se domluvit, který z nich daň zaplatí.

Základ daně

Základ daně pro výpočet daně z příjmu z pronájmu se určí jako rozdíl příjmů a výdajů. Výdaje plynoucí z pronájmu můžete v daňovém přiznání jako fyzická osoba uplatnit ve skutečné výši, nebo 30% výdajovým paušálem. Maximálně však můžete s 30% výdajovým paušálem odečíst 300 000 Kč. V případě uplatňování skutečných výdajů můžete odečíst všechny výdaje spojené s údržbou pronájmu, například daň z nemovitých věcí, opravy v bytě, nové vybavení nebo výdaje spojené se změnou nájemníka. Finanční úřad totiž může vyžadovat prokázání těchto údajů až 3 roky zpětně, při vykázání daňové ztráty (výdaje jsou vyšší než příjmy) dokonce 8 let zpětně. Spočítejte si, která varianta bude pro Vás výhodnější. Paušální výdaje se rozhodně nevyplatí každému.

Základ pro výpočet daně z příjmu z pronájmu nemovitosti můžete také ponížit o tzv. odčitatelné položky. Daň z pronájmu nemovitosti můžete dále snížit i o slevy na dani.

Daňové přiznání

Daňové přiznání se podává za období od 1. ledna do 31. prosince 2024. Termín pro jeho odevzdání v letošním roce vychází na úterý 1. dubna 2025. To platí jen v případě, jste-li nepodnikající fyzická osoba. OSVČ mohou daňové přiznání podat až do pátku 2. května 2025. Musí tak ale učinit online přes datovou schránku.

Příjmy z pronájmu uvedete v daňovém přiznání do přílohy číslo dvě a sazba daně je 15 % nebo 23 %. Nižší hranice se uplatní v případě, pokud vaše příjmy za uplynulý rok nepřesáhly 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2024 je to 1 582 812 Kč). Do této částky se započítávají všechny příjmy, tedy i mzda nebo příjem z pronájmu nemovitosti.

Příklad: V loňském roce byly vaše příjmy z pronájmu 216 000 Kč. Jelikož vaše výdaje spojené s pronájmem nepřesáhly hranici 30 %, uplatníte paušální výdaj ve výši 30 % = výhodnější varianta.

216 000 – 64 800 = 151 200 Kč (můžete ještě ponížit o tzv. odčitatelné položky)

Základ pro výpočet daně = 151 200 Kč. Daň z pronájmu (v případe uplatnění 15 % sazby) je 22 680 Kč (lze snížit i o slevy na dani).

Daň z pronájmu jako právnická osoba

Pokud nemovitost k pronájmu vlastní právnická osoba, podléhají příjmy z nájmu zdanění 21 %. Můžete uplatnit 60% výdajový paušál a odepsat si tak z daní až 600 000 Kč, a zároveň si můžete postupně odepsat náklady na pořízení nemovitosti v plné výši.