Kdo podává přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí?

Koupili jste si v nedávné době nemovitost? Pokud nejste prvním majitelem nemovitosti nezapomeňte, že musíte zaplatit daň z nabytí nemovitosti. Jak se stanoví základ daně a daň? Do kdy musíte podat daňové přiznání? Dozvíte se v následujícím článku.

Kromě daně z nemovitých věcí (věnovali jsme se jí v předchozím článku) je třeba myslet i na další daň a to na daň z nabytí nemovitých věcí = jsou to dvě odlišné daně. Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitosti) je majetková daň. Jedná se o daň jednorázovou, kterou vždy platí kupující. Předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Podrobné informace uvádí Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.

Jak se stanoví daň z nabytí nemovitých věcí?

Daň = základ daně * sazba daně

Základ daně z nabytí nemovitých věcí se určí podle výšky nabývací hodnoty nemovité věci.

Co je nabývaci hodnota nemovitosti (§ 11)? Je to:

• sjednaná cena = skutečná kupní cena
• srovnávací daňová hodnota =  částka, která odpovídá 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny,
• zjištěná cena = cena určená na základě znaleckého posudku,
• zvláštní cena.

Základ daně je výsledkem porovnání dvou cen: kupní ceny anebo tzv. srovnávací daňové hodnoty. Směrná hodnota je obvyklá cena nemovité věci, kterou určuje dle řady kritérií finanční úřad. Další možností je, že si poplatník zvolí zjištěnou cenu na základě znaleckého posudku. Znalec v tomto případě zastupuje práci finančního úřadu a sám určí směrnou hodnotu. Daň se vždy platí z vyšší ceny. U většiny nemovitostí si můžete vybrat, zda pro výpočet použijete směrnou hodnotu nebo zda si necháte vypracovat znalecký posudek.

Pokud si zvolíte znalecký posudek dostanete již výslednou finální daň.  Znalecký posudek si musíte zaplatit, ale náklady na zpracování posudku si můžete odečíst ze základu daně. Pokud si zvolíte výpočet přes směrnou hodnotu jedná se o zálohu na daň, protože finanční úřad výpočet zkontroluje (může Vám doměřit případný doplatek na dani, finanční úřad má až 3 roky na vyměření daně). Pokud finanční úřad vypočítá daň vyšší než byla zaplacená záloha, máte na úhradu doplatku 30 dnů od doručení platebního výměru.

Sazba dane je 4 % z daňového základu zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru. (§ 26)

Příklad:

Kupní cena rodinného domu je 4 mil. Kč. V jaké výši zaplatíme daň z nabytí nemovitosti?

Řešení:

1)      varianta: zaplatíme daň ve výši 4% z kupní ceny = 160 000 Kč, tato daň bude považována za zálohu, finanční úřad si porovná kupní cenu s ostatními cenami nemovitostí na trhu

2)      varianta: zaplatíme si znalecký posudek, znalec ocení nemovitost např. na částku 4,3 mil. Kč = zjištěná cena, následně se určí srovnávací daňová hodnota (75 % z 5,5 mil. Kč) = 4 125 000 Kč, daň se odvede z vyšší částky, v tomto případe ze zjištěné ceny = 165  000 Kč

→ mohli bychom si odečíst od základu daně aj náklady na zpracování posudku (stanovíme si částku nákladů např. ve výši 3 000 Kč) = (4 125 000 Kč – 3 000 Kč)  * 0,04 = 164  880 Kč

Lhůta pro podání daňového přiznání

Poplatník má povinnost podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, kdy došlo k zápisu vkladu práva do katastru nemovitostí. Stejný termín platí i pro splatnost daně.

Příklad: Kupní smlouva byla podepsána 6. 11. 2019. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitosti proběhl dne 26. 11. 2019. Do kdy musí vlastník nemovitosti podat daňové přiznání?

Řešení: do konce února 2020 musí podat daňové přiznání i uhradit daň z nabytí nemovitosti

Přílohy daňového přiznání stačí doložit v kopii (listinná nebo elektronická podoba). Povinnou přílohou je písemnost potvrzující nabytí vlastnického práva k nemovité věci = např. kupní smlouva, vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí, znalecký posudek (+ doklad o zaplacení znaleckého posudku)pokud nechceme uplatňovat směrnou hodnotu.

Určující místo na podání daňového přiznání je finanční úřad, pod jehož obvod nemovitost spadá.

Osvobození od daně z nabytí nemovitosti (§ 6)

První úplatné nabytí vlastnického práva k dokončené nebo užívané jednotce v bytovém nebo rodinném domě je od daně osvobozeno. Zákon osvobození dosud omezoval pouze na bytové doby, nyní se ale osvobození vztahuje i na rodinné domy a bytové jednotky vznikající v rodinných domech. Osvobození také nastane při převodu nemovitosti z družstevního vlastnictví do osobního vlastnictví, tedy pokud družstvo převádí družstevní podíly k bytům na osobní vlastnictví. Také při neúplatném převodu (darování nebo dědictví).